최근 정부가 검토 중인 보유세 실효세율 1% 인상안이 현실화될 경우, 우리 집 세금은 얼마나 오를까요? 직접 계산해본 충격적인 수치와 해외 사례를 통해 대응 전략을 정리했습니다.
정부가 고가 주택 보유자와 비거주 1주택자를 대상으로 보유세 실효세율을 1%까지 올리는 방안을 검토 중입니다. 저는 서울에 시세 11억 원대 아파트를 보유한 평범한 직장인인데, 이 소식을 듣고 제 집 기준으로 직접 계산해봤습니다. 그랬더니 현재 연간 160만 원 수준인 재산세가 1,100만 원으로 뛰더군요. 한 달에 92만 원씩 세금을 낸다는 건데, 솔직히 이건 정부에 월세 내고 사는 것과 다를 바 없다는 생각이 들었습니다.
1. 부동산 보유세 1% 제가 직접 계산해본 충격적인 결과
실효세율이란 명목상 세율이 아니라 각종 공제와 감면을 제외하고 실제로 납부하는 세액의 비율을 의미합니다.
쉽게 말해 장부상 세율이 아니라 납세자가 체감하는 진짜 세금 부담률입니다. 현재 우리나라는 공시가격을 시세보다 낮게 책정하고, 여기에 공정시장가액비율(60~80%)을 또 한 번 곱해서 과세표준을 산출합니다(출처: 국토교통부). 그래서 실제 보유세 실효세율은 약 0.15% 수준에 불과한데, 이걸 1%로 올린다는 건 단순 계산으로도 6배 이상 세금이 뛴다는 뜻입니다.
제가 살고 있는 아파트는 최근 시세로 약 11억 원 정도인데요.
현행 제도로는 공시가격이 8억 원대고, 여기에 공정시장가액비율과 누진 구조를 적용해서 연간 재산세가 160만 원 정도 나옵니다. 그런데 만약 시세 기준 실효세율 1%가 적용되면 11억 원의 1%인 1,100만 원을 내야 합니다. 저는 현재 주택담보대출로 매달 원리금 200만 원 가까이 상환하고 있는데, 여기에 세금까지 월 92만 원씩 추가로 낸다면 가계 현금흐름이 완전히 무너집니다.
특히 소득이 일정하지 않은 은퇴 세대나 영끌족들에게 이런 세금 인상은 사실상 "집을 팔고 나가라"는 정부의 강력한 신호로 받아들여질 수밖에 없습니다. 제 주변 지인들도 비슷한 고민을 하고 있고, 실제로 계산기 두드려보고 나서는 "이건 버틸 수가 없다"는 반응들이었습니다. 다주택자뿐 아니라 실거주 1주택자조차 자산 가치가 높다는 이유만으로 징벌적 과세 대상이 되는 셈입니다.
2. 일본의 1.7% 보유세, 감가상각 없이는 따라할 수 없다
많은 전문가들이 일본의 보유세율 1.7%를 예로 들며 "한국도 올려야 한다"고 주장하는데, 저는 일본에 사는 대학 동기에게 직접 물어봤습니다. 일본은 일반적으로 알려진 약 1.7%의 보유세를 부과하지만, 감가상각이라는 핵심 장치가 있다고 하더군요. 감가상각이란 건물이 시간이 지나면서 낡고 가치가 떨어지는 것을 세금 계산에 반영해주는 제도입니다(출처: 국세청). 일본은 3년마다 부동산을 재평가하면서 노후 건물의 가치를 낮춰주고, 그만큼 세금도 줄어듭니다.
| 구분 | 일본의 방식 | 한국의 현실 |
| 가치평가 | 시간이 지나면 건물 가치 하락 인정 | 노후화되어도 재건축 기대감에 가격 상승 |
| 세금 감면 | 부동산의 감가상각비를 비용 처리 | 감가상각을 통한 세금 혜택 거의 없음 |
| 손익통산 | 부동산 적자를 근로소득과 합산해 환급 | 부동산 세금은 별도로 부과(절세 혀과 미비) |
그런데 우리나라는 정반대입니다.
저희 아파트는 준공한 지 15년이 넘었는데도 재건축 기대감 때문에 오히려 공시가격이 계속 오르고 있습니다. 일본이었다면 감가상각으로 세금이 대폭 줄었겠지만, 한국에서는 오래된 집일수록 세금이 더 오르는 기형적인 구조입니다. 게다가 일본은 손익통산 제도를 통해 부동산 임대소득에서 발생한 적자를 근로소득과 합산해 종합소득세를 줄여줍니다. 제 동기는 "일본에서 부동산은 절세 수단이기도 하다"고 말하더군요.
저는 이 부분에서 정부의 논리를 의심합니다.
일본식 고세율만 가져오고 감가상각과 손익통산 같은 완충 장치는 빼버린다면, 이건 선진국 벤치마킹이 아니라 징벌적 과세에 가깝습니다. 소득이 없는 고령 은퇴자들이나 현금 흐름이 부족한 실거주자들은 결국 집을 팔고 나갈 수밖에 없는 상황으로 내몰리게 됩니다. 조세 형평성을 위해서는 세율 인상 전에 노후 주택에 대한 가치 평가 기준부터 합리적으로 손봐야 한다는 게 제 솔직한 생각입니다.
3. 장특공제 개편과 싱가포르 모델, 사유재산권 논란은 어떻게?
- 최근 정부가 검토 중인 또 다른 정책이 장기보유특별공제(장특공제) 개편입니다.
장특공제란 3년 이상 보유한 주택을 팔 때 양도차익의 일부를 공제해주는 제도로, 장기 보유와 실거주를 유도하기 위한 세제 혜택입니다. 그런데 이 혜택이 오히려 강남 등 고가 주택 중심으로 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 부추긴다는 비판이 있어왔고, 정부는 이를 축소하는 방향으로 가닥을 잡고 있습니다(출처: 기획재정부).
- 또한 정부는 싱가포르의 공공주택 모델도 참고하고 있습니다.
싱가포르는 국유지 비율이 90%에 달하고, 국민의 80%가 주택개발위원회(HDB)가 공급하는 99년 장기 임대 공공주택에 거주합니다. 하지만 이런 모델을 한국에 그대로 적용하기에는 "시장 경제에 미칠 부작용(매물 잠김 또는 월세 전가) 이 우려됩니다. 저 역시 내 집을 '내 것'이라고 생각하며 평생 대출 갚아가며 산 사람으로서, 땅은 국가가 갖고 건물만 빌려준다는 개념은 심리적으로 받아들이기 힘듭니다.
- 가장 우려가 되는건 실거주자에 대한 역차별입니다.
장특공제가 줄어들고 보유세는 오르고, 대출 만기 연장마저 막힌다면 투기꾼이 아닌 평범한 1주택자들까지 집을 팔 수밖에 없는 상황이 됩니다. 정부는 투자용 주택 매각을 유도하려는 의도겠지만, 실제 피해는 무리하게 내 집 마련한 실거주자들에게 집중될 가능성이 큽니다. 저는 이번 계산을 하면서 무작정 상급지로 갈아타기보다는 현재 소득 범위 내에서 감당 가능한 주거 형태로 다운사이징하는 것도 진지하게 고민 중입니다.
앞으로 부동산 시장은 정부의 의지대로 '보유보다 매각'이 유리한 구조로 재편될 겁니다. 집값이 계속 오를 거라는 믿음이 사라진 상태에서 연간 1천만 원 이상의 보유세는 실질적인 매도 압박으로 작용할 수밖에 없습니다. 여러분도 막연한 공포를 갖기보다, 본인 집 시세에 1%를 직접 곱해보시길 바랍니다.
그 숫자가 여러분의 내년 가계부에 실제로 찍힐 수도 있기 때문입니다. 다가올 변화에 대비해 자산 포트폴리오를 점검하고, 현금 흐름을 확보하는 것이 지금 가장 현명한 대응 전략이라고 저는 생각합니다.