- 저도 이번 공시가격 발표를 보고 솔직히 당황했습니다.
3월 중순, 국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격이 서울 평균 18.67% 상승했다는 뉴스를 접했을 때, 제가 관심 있게 지켜보던 성동구 아파트는 무려 29.04%나 올랐더군요. 단순히 "세금이 좀 오르겠구나" 수준이 아니라, 제 주변 지인들 중 1주택자조차 "이건 버틸 수 있는 수준이 아니다"라며 비상이 걸린 상태입니다.
오늘은 이번 공시가격 폭등이 실제 우리 지갑에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 제가 직접 경험하고 고민했던 대응 전략을 있는 그대로 정리해 보겠습니다.
1. 성동구 29% 상승, 강남보다 높은 충격의 배경
- 이번 공시가격 상승에서 가장 눈에 띄는 것은 지역 간 격차입니다.
서울 전체 평균은 18.67%인데, 강남 3구는 24.7%, 그런데 성동구는 29.04%로 강남보다 높습니다(출처: 국토교통부). 처음엔 "성수동 핫플레이스 효과 때문인가?" 싶었는데, 실제로는 신축 아파트들의 시세 급등과 현실화율 69% 적용이 맞물린 결과였습니다.
여기서 현실화율(現實化率)이란 실제 시세 대비 공시가격의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 시세가 10억 원인 아파트를 공시가격으로 얼마로 평가하느냐를 나타내는 지표입니다. 현재 정부는 이 비율을 69%로 고정해 두었지만, 시세 자체가 20~30% 오르면 공시가격도 당연히 그만큼 비례해서 오르게 됩니다.
제가 아는 지인 중 한 분은 마포구 소위 '대장 아파트' 전용 84㎡를 보유하고 계신데, 작년에 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합쳐 약 300만 원 정도 내셨습니다. 그런데 올해 예상 세액을 계산해 보니 410만 원대로 수직 상승했습니다. 1년 만에 100만 원 이상 늘어난 셈이죠. 여기에 지역가입자 건강보험료까지 고려하면 체감 부담은 훨씬 큽니다.
건강보험료는 재산 점수제로 산정되는데, 공시가격이 일정 구간을 넘어서면 매월 나가는 보험료가 10~20% 증가합니다. 은퇴하신 분들이나 자영업자분들에게는 세금보다 건보료 인상이 더 치명적일 수 있다는 점을 간과하지 마셔야 합니다.
2. 증여 vs 저가 양수도, 실제 사례로 본 선택의 기로
보유세 폭탄을 예감한 제 지인은 결국 자녀에게 자산을 이전하기로 결정했습니다. 그런데 문제는 "어떤 방식으로 넘길 것인가"였습니다. 처음엔 순수 증여를 고려했지만, 다주택자 증여 시 적용되는 취득세율이 발목을 잡았습니다.
조정대상지역에서 다주택자가 증여할 경우, 증여 취득세는 무려 12.4%에서 최대 13.4%까지 부과됩니다. 공시가격 20억 원짜리 아파트라면 취득세만 2.5억 원이 넘게 나가는 셈입니다. 자녀가 이 현금을 당장 동원하기 어렵다는 현실적인 문제에 부딪혔죠.
그래서 최종적으로 선택한 방법이 저가 양수도였습니다. 저가 양수도란 부모-자녀 간 매매 시 시가의 30% 또는 최대 3억 원까지 낮게 거래해도 증여세 과세를 피할 수 있는 제도입니다(출처: 국세청). 예를 들어, 시세 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 자녀에게 매매하면, 3억 원은 증여로 간주되지만 증여세 공제 범위 내에서 처리할 수 있습니다.
다만 국세청은 가족 간 거래를 100% 들여다본다고 보셔도 무방합니다. 저희는 실제 자금 이동 내역(계좌 이체), 자녀의 소득금액증명원, 예금 잔액 증빙을 철저히 준비했습니다. 자금 출처 조사(資金出處調査)에서 걸리면 모든 계획이 물거품이 되기 때문입니다.
주요 대응 전략 비교:
- 보유(버티기): 현금 유동성이 충분하다면 4~5년 치 누적 세액을 견딜 수 있는지 계산 필수
- 시장 매도: 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전에 처분하면 양도세 부담 감소
- 저가 양수도: 자녀의 자금 동원력과 증여세 공제 한도를 정확히 파악해야 실익 확보
- 순수 증여: 취득세 13.4% 부담이 크므로, 자녀의 현금 여력 사전 점검 필수
다주택자 보유세 탈출구: 급매, 증여, 저가 양수도 장단점 비교
| 구분 | 전략 내용 | 장점 | 주의사항 |
| 보유(버티기) | 세금을 내며 상승을 기다림 | 양도세 확정 회피 가능 | 현금 유동성 확보 필수, 4~5년치 세액 계산 필요 |
| 시장 매도 | 급매로 자산 정리 | 보유세 부담 즉시 제거 | 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 데드라인 준수 |
| 저가 양수도 | 자녀에게 저가로 매매 | 자산 가치 이전, 노후 자금 확보 | 자금 출처 조사 100%, 3억/30% 룰 엄격 적용 |
| 순수 증여 | 자녀에게 무상 증여 | 보유세 주체 변경, 상속세 절감 | 증여취득세 중과(최대 13.4%) 부담 주의 |
3. 2026년 공시가격, 5월 9일까지 놓치면 안 되는 골든타임
공시가격 열람이 시작된 3월 18일은 단순히 숫자를 확인하는 날이 아닙니다.
부동산 공시가격 알리미 사이트 바로가기 https://www.realtyprice.kr/notice/main/main.do
5월 9일 양도세 중과 유예 종료라는 데드라인이 코앞이기 때문에, 이 기간이 다주택자에게는 사실상 마지막 기회입니다.
- 제가 직접 실천했던 3단계 점검 과정을 공유합니다.
첫째, 공시가격 알리미에 접속해서 제 집의 정확한 상승률을 확인했습니다. 막연한 공포보다 정확한 숫자를 보니 오히려 대응 방향이 명확해졌습니다.
둘째, 세무사와 상담 예약을 잡았습니다. 4월 30일 최종 결정 고시 이후에 움직이면 시간이 부족하기 때문입니다.
셋째, 자녀에게 넘길 계획이 있다면 자녀의 소득금액증명원과 예금 잔액 증빙을 미리 확보해 두었습니다.
"무조건 팔아라"는 주장에 대해서는 저는 조금 다르게 봅니다. 현재 대출 규제와 고금리 기조로 인해 매수 심리가 위축된 상태에서 급매는 오히려 자산 가치를 훼손하는 패닉 셀링(Panic Selling)이 될 수 있습니다. 패닉 셀링이란 시장 공포에 휩싸여 합리적 판단 없이 급하게 자산을 처분하는 행동을 말합니다. 과거 2021년에도 세금 폭탄 예고에 증여가 몰렸지만, 이후 공시가격 하락기에 접어들며 '상투 잡기식 증여'가 된 사례가 많았습니다.
정치권에서는 종부세 폐지 또는 완화 논의가 진행 중입니다. 2026년 하반기 세법 개정안의 향방을 보지 않고 성급히 증여를 결정했다가, 나중에 종부세가 완화되면 취득세 12~13%만 낭비한 꼴이 될 수도 있습니다. 무작정 탈출하기보다는 향후 4년 치 보유세와 시세 상승 전망을 정밀하게 비교해 보시길 권합니다.
저 역시 서울에 작은 아파트 한 채를 보유한 입장에서 이번 18% 상승 소식에 가슴이 철렁했습니다.
직접 홈택스 모의계산을 해보니 재산세는 생각보다 완만했지만, 건강보험료 점수가 바뀌는 구간에 딱 걸쳐 있더군요.
다주택자라면 더욱 정교한 시뮬레이션이 필요합니다. 남들이 증여한다고 따라 할 것이 아니라, 내 자산의 '수익률'과 '세금' 중 무엇이 더 큰지 숫자로 대화해야 할 시점입니다.
막연한 공포보다 정확한 계산기 두드리기가 여러분의 소중한 자산을 지킬 수 있는 유일한 방법입니다.